Consejos sobre procesos cobratorios

Tiene deudas con garantías hipotecarias con los bancos, tome en cuenta los siguientes consejos:

1-Pague puntualmente, prácticamente todos los créditos bancarios tienen intereses moratorios, dos puntos arriba de los intereses corrientes, esto quiere decir que si su tasa de interés es del 9% anual, si se atrasa en el pago le cobraran una tasa de interés moratoria del 11% anual. Además de aumentarle la tasa de interés, le cobrarán una comisión por atraso en el pago para cubrir los gastos administrativos que le genera al banco, mandarle correos o hacerle llamadas recordándole la fecha del pago, esta comisión puede ser de $10 dólares o más dependiendo del banco (esto es lo que los bancos llaman cobro administrativo). Además si  usted no pone al día la operación, al cabo de un mes lo enviaran a cobro judicial, lo cual significa que su garantía hipotecaria es asignada a un abogado del banco para que presente una demanda de Ejecución Hipotecaria, para hacer valer judicialmente la garantía, con el agravante que para poner al día usted no solo deberá cancelar una tasa de interés más alta y la comisión por atraso, sino además deberá cancelar gastos y honorarios por la gestión judicial realizada por el abogado externo del banco, los honorarios pueden ser hasta de un 10% del monto de la deuda, dependiendo de algunos factores.

2-Si usted no puede pagar la mensualidad o servicio de la deuda por alguna razón económica, antes que el banco lo notifique, preséntese al banco y trate de buscar un arreglo de pago o readecuación de deuda que le permita hacerle frente a la deuda.

3-En caso que no sea posible llegar a un arreglo con el banco, usted todavía tiene la opción de proponer al banco entregar la propiedad en DACION DE PAGO, esto siempre y cuando usted considere que le conviene, pues la deuda y el valor de mercado de la propiedad son muy parecidos.

4- Si definitivamente, usted no pudo hacer nada y el banco pasó su garantía a un abogado para presentar la demanda, tenga en cuenta lo siguiente:

-En un proceso de Ejecución Hipotecaria, desde el momento de la presentación de la demanda hasta el día del remate pueden transcurrir hasta 6 meses e incluso 1 año. Una vez que el juez recibe la demanda, le da traslado a la misma y señala de una vez día y hora para la celebración del remate. Esa resolución le será notificada por medio de un notificador judicial, un policía o un notario. Además, se publicará un edicto en el boletín judicial, donde se anunciará el remate.

- Que es el remate?. El remate es una subasta que se lleva a cabo en la puerta del Juzgado donde se tramita el expediente, a la cual asiste el abogado del banco en representación del banco y cualquier persona interesada en adquirir la propiedad. En el remate pueden pasar varias cosas, una que el banco se adjudique la propiedad, que se la adjudique un tercero o que nadie se la adjudique esperando el segundo o tercer remate. Aquí es importante tener en cuenta que en el segundo remate la base del mismo se rebaja en un 25% y en el tercer remate la base es un 25% de la base original.

- Una vez se llevan a cabo los remates, el juez emite una resolución en la que se aprueba el mismo y confecciona una comisión a la Delegación del lugar donde se encuentra la propiedad para que ponga al adjudicatario en posesión de la propiedad, último día que tiene el deudor para entregar la propiedad.

- Un aspecto muy importante, es que no debe creer si usted perdió la propiedad en un remate que la totalidad de la deuda esta cancelada, porque puede pasar que quede un saldo en descubierto, esto quiere decir que haya una diferencia entre el monto de la adjudicación en el remate y la deuda que usted tiene con el banco. En caso de existir un saldo en descubierto, el banco podría solicitar el embargo de otros bienes que estén a nombre de los deudores o de sus salarios.

En fin el principal consejo es asesórese bien y sobre todo con un abogado de sus confianza, no crea en personas que lo llaman ofreciéndole sus servicios para retrasar o anular remates, pues son personas inescrupulosas que solo se quieren aprovecharse de su situación. Lamentablemente en mi experiencia litigando en este tema, he visto como muchos abogados cobran sumas a los deudores para presentar escritos que no tienen ningún sustento legal, lo único que hacen es atrasar los procesos, lo cual no siempre es bueno para el deudor pues entre más se atrase el proceso más intereses moratorios corren y al final puede ser que la deuda termine siendo mucho mayor que el valor de adjudicación de la propiedad y quede un saldo en descubierto muy alto, con las consecuencias comentadas líneas arriba.

Licda. Laura Ramírez Ulate
Licenciada en Derecho y Notaria Pública.
Administración de Empresas con énfasis en Dirección Empresarial.
laura@bufeteramirezybrenes.com

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